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樹大好乘涼，靠著母公司珠江集團(tuán)的資產(chǎn)注入，珠江實(shí)業(yè)成功獲得了一個(gè)地鐵物業(yè)。

珠江實(shí)業(yè)近日發(fā)公告宣布，擬以3.35億元股權(quán)對(duì)價(jià)款收購(gòu)公司控股股東珠江集團(tuán)持有的廣州市品實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“品實(shí)公司”）51%股權(quán)，品實(shí)公司持有廣州白云湖項(xiàng)目。

一直發(fā)展較為緩慢的珠江實(shí)業(yè)，截至2019年上半年，旗下項(xiàng)目剩余可售面積只有78.41萬(wàn)平方米，而計(jì)容總建筑面積高達(dá)47.92萬(wàn)平方米的白云湖項(xiàng)目的注入，對(duì)其土儲(chǔ)的補(bǔ)充無(wú)疑至關(guān)重要。

“白云湖項(xiàng)目是廣州市的大型項(xiàng)目，足夠公司五年開發(fā)，可為公司未來(lái)五年帶來(lái)穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流?！敝榻瓕?shí)業(yè)一位內(nèi)部人士表示。珠實(shí)土地“解渴”

白云湖項(xiàng)目于2018年12月6日被廣州地鐵集團(tuán)以71.09億元摘得，并將產(chǎn)權(quán)落至品實(shí)公司。此后，珠江集團(tuán)與廣州地鐵達(dá)成合作，珠江集團(tuán)以2.61億元股權(quán)交易對(duì)價(jià)取得品實(shí)公司51%股權(quán)，并按股權(quán)比例支付37.34億元債權(quán)款，其中包括土地出讓金借款36.25億元，契稅借款1.09億元。2019年5月30日，品實(shí)公司完成工商變更。

估值報(bào)告顯示，截至2019年5月31日，品實(shí)公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值為74.93億元，評(píng)估值80億元，增幅為6.78%；負(fù)債賬面價(jià)值為74.87億元，評(píng)估值為74.87億元，無(wú)增減；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為604.59萬(wàn)元，評(píng)估值為5.14億元，（其中51%股權(quán)價(jià)值為2.62億元），增幅為8408.91%，溢價(jià)主要為土地資產(chǎn)溢價(jià)。

算上珠江集團(tuán)前期投入的7485.02萬(wàn)元利息補(bǔ)償金額，品實(shí)公司51%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)最終定為3.35億元。在收并購(gòu)市場(chǎng)中，收購(gòu)?fù)ü蓹?quán)及債權(quán)兩部分，但從交易價(jià)格看，珠江實(shí)業(yè)顯然只收購(gòu)了51%的股權(quán)。

珠江實(shí)業(yè)表示，珠江集團(tuán)已向品實(shí)公司提供債權(quán)37.34億元，簽訂交易合同后，珠實(shí)集團(tuán)與品實(shí)公司間債權(quán)債務(wù)關(guān)系保持不變，由品實(shí)公司直接向珠實(shí)集團(tuán)償還借款，支付利息。

不一并收購(gòu)債權(quán)，使得這筆交易的價(jià)格大大降低，這對(duì)于截至2019年上半年手中僅持有15.94億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的珠江實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑減輕了支付壓力，但還債壓力依然存在。一位會(huì)計(jì)師向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，作為持股51%的控股股東，品實(shí)公司對(duì)應(yīng)38.18億元的債務(wù)依然需要并到珠江實(shí)業(yè)的報(bào)表中。

品實(shí)公司持有的白云湖項(xiàng)目位于廣州市白云區(qū)石井-新市板塊，用地面積22.29萬(wàn)平方米，總建筑面積73.89萬(wàn)平方米，其中計(jì)容總建筑面積47.92萬(wàn)平方米（其中不含地鐵已建成綜合樓4.2萬(wàn)平方米），主要包含有居住總面積42.54萬(wàn)平方米（含土地出讓合同約定的自持租賃住房8.51萬(wàn)平方米）、公建配套4.68萬(wàn)平方米、商業(yè)及商務(wù)建筑面積0.7萬(wàn)平方米。

這個(gè)項(xiàng)目的注入，對(duì)于目前土地儲(chǔ)備緊張的珠江實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)重要補(bǔ)充。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱，最近四年，珠江實(shí)業(yè)旗下持有項(xiàng)目基本維持不變，2016-2019年上半年分別為12個(gè)、12個(gè)、14個(gè)、13個(gè)，這當(dāng)中絕大部分都是老項(xiàng)目，2019年上半年珠江實(shí)業(yè)處于銷售狀態(tài)的13個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)在2016年時(shí)也在售。

隨著老項(xiàng)目的逐漸消耗，珠江實(shí)業(yè)旗下項(xiàng)目截至2019年上半年剩余可售面積只有78.41萬(wàn)平方米，而白云湖一個(gè)項(xiàng)目的體量就幾乎相當(dāng)于珠江實(shí)業(yè)目前一半的土地儲(chǔ)備。

珠江實(shí)業(yè)內(nèi)部人士表示，近年來(lái)由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地成本過(guò)高，導(dǎo)致公司很少拿地，今年上半年也沒(méi)有新增項(xiàng)目，收購(gòu)白云湖項(xiàng)目可為公司未來(lái)五年帶來(lái)穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。據(jù)了解，白云湖項(xiàng)目分四期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)總周期為2019年第三季度至2025年第四季度。背靠大樹好乘涼

珠江集團(tuán)與廣州地鐵集團(tuán)的合作始于2017年8月23日，彼時(shí)雙方正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)上進(jìn)行深入合作。

廣州地鐵集團(tuán)旗下?lián)碛兄姸嗟罔F上蓋物業(yè)，這也吸引了包括珠江集團(tuán)、越秀集團(tuán)、廣州港集團(tuán)、廣州城投集團(tuán)等在內(nèi)的企業(yè)積極尋求合作。在這當(dāng)中，珠江集團(tuán)及越秀集團(tuán)是目前確定有合作項(xiàng)目的兩個(gè)。

與越秀集團(tuán)的開發(fā)模式一樣，珠江集團(tuán)同樣是先從集團(tuán)層面與廣州地鐵集團(tuán)達(dá)成合作，待項(xiàng)目成熟后注入到地產(chǎn)上市平臺(tái)中。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)于珠江實(shí)業(yè)這種房企來(lái)說(shuō)，目前通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛拿地，或者通過(guò)收并購(gòu)獲取項(xiàng)目難度都比較大，因?yàn)檫@兩個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，成本太高，母公司相對(duì)實(shí)力更強(qiáng)，借助母公司的資產(chǎn)注入算是比較好的一個(gè)拿地途徑。另一方面，集團(tuán)注入成熟的資產(chǎn)，也很大程度降低了項(xiàng)目開發(fā)的資金壓力。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，白云湖項(xiàng)目目前處于一期開發(fā)建設(shè)階段，預(yù)計(jì)2020年第二季度實(shí)現(xiàn)預(yù)售。而前期開發(fā)資金已經(jīng)由珠江集團(tuán)承擔(dān)，珠江實(shí)業(yè)收購(gòu)后，雖把債務(wù)一并承接，但由于項(xiàng)目即將進(jìn)入銷售期，資金回籠的周期也將縮短。

而項(xiàng)目鄰近地鐵的最大優(yōu)勢(shì)也將實(shí)現(xiàn)。白云湖項(xiàng)目距離地鐵8號(hào)線北延段亭崗站相距約300米，根據(jù)廣州地鐵公告，截至2019年4月，地鐵8號(hào)線北延段土建工程累計(jì)完成80%，白云湖車輛段累計(jì)完成93%。

除了與廣州地鐵集團(tuán)合作之外，今年8月2日，珠江集團(tuán)還與華潤(rùn)置地簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在TOD綜合開發(fā)、城市綜合體、產(chǎn)城融合開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域?qū)で蠛献鳌?/p>

參考與廣州地鐵集團(tuán)的合作，珠江集團(tuán)與華潤(rùn)置地的合作項(xiàng)目未來(lái)注入到珠江實(shí)業(yè)中或是大概率事件。上述內(nèi)部人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，未來(lái)珠江實(shí)業(yè)肯定會(huì)繼續(xù)與母公司聯(lián)動(dòng)，具體合作以公告為準(zhǔn)，目前而言，珠江集團(tuán)與廣州地鐵集團(tuán)合作的地鐵物業(yè)只有白云湖項(xiàng)目一個(gè)。