2019年以來，伴隨著房地產(chǎn)市場內(nèi)部的波動和政策的調(diào)整，房企融資環(huán)境猶如“坐過山車”般跌宕起伏。據(jù)同策研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在8月房企融資大幅下跌后，9月房企融資出現(xiàn)明顯反彈。

不過，藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，由于房企自身條件的差異，融資能力也顯現(xiàn)出明顯分化。與此同時，面對融資成本的不斷上升，多元化的創(chuàng)新型融資方式出現(xiàn)。包括首開股份(SH：600376)、陽光城(SZ：000671)在內(nèi)的企業(yè)，紛紛采取新的融資渠道“找錢”。

9月融資金額現(xiàn)周期性反彈

在經(jīng)歷過8月份的融資“小低谷”后，房企在9月迎來了融資的快速反彈。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月，40家典型房企融資金額為689.56億元，環(huán)比上漲87.25%。不過據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)觀察發(fā)現(xiàn)，由于8月房企融資總額為目前年內(nèi)房企單月融資總額的第二低點，因此，即便9月融資金額大幅反彈，仍處于中等水平。

對于9月房企融資反彈的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉指出，繼5月銀保監(jiān)會發(fā)布23號文整治房地產(chǎn)融資亂象后，7、8月份，監(jiān)管部門又密集發(fā)布了多條收緊政策嚴(yán)控房企融資渠道，導(dǎo)致8月當(dāng)月房企融資大幅下滑，可能前面積壓的審批到9月有一些釋放。

但這并不代表當(dāng)前房地產(chǎn)市場融資環(huán)境的放松。9月6日，央行宣布在9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，隨后9月11日銀保監(jiān)會主席郭樹清便再次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向?？硕鹧芯恐行闹赋?，雖然沒有新的限制房企融資的政策出臺，但是房企的融資環(huán)境預(yù)計仍將繼續(xù)保持收緊態(tài)勢，在一段時間內(nèi)低位運行。

這一變動趨勢，從房企季度融資規(guī)模中也能夠看出。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年3季度，40家典型房企的融資金額為1937.73億元，與2季度1733.21億元相比有所回暖，環(huán)比上漲11.8%。但與第一季度2458.09億元相比，仍相差甚遠(yuǎn)。張宏偉指出，5月以來，在政策監(jiān)管的作用下，房企融資趨勢呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。

融資利率持續(xù)上升

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值得注意的是，在房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊的狀況下，其融資成本也在不斷攀升。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)指出，2019年截至9月，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達(dá)8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點。對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，由于當(dāng)前市場環(huán)境透明，在融資成本上升的背景下，房企售價的天花板仍舊未能放松，這也會在一定程度上吞噬企業(yè)利潤。但他同時指出，在當(dāng)前市場環(huán)境下，不論成本高低、融資額度大小，能夠獲得資本市場支持，就足夠證明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

而從融資成本來看，房企間的差距已經(jīng)十分明顯。

在已披露數(shù)據(jù)中，9月融資成本最低的是萬科(SZ：000002)2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券(第二期)，發(fā)行規(guī)模25億元，融資成本為 3.55%;其次是龍湖(HK：00690)發(fā)行的8.5億美元10年期投資級優(yōu)先票據(jù)，票息3.95%，值得注意的是，該筆票據(jù)創(chuàng)近兩年民企10年期美元債票息新低。而融資成本最高的是鴻坤地產(chǎn)發(fā)行的1.1億美元境外公募債券，據(jù)了解，該筆債券發(fā)行期限為3年，票面利率為14.75%;其次是正商地產(chǎn)發(fā)行的2.2億美元公開票據(jù)，票面年息為12.8%。

對于房企間融資利率的差異，58安居客首席分析師張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，其實融資利率的差異化在近兩年表現(xiàn)非常普遍，一般來說大型央企或是財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健型大型民營房企更容易獲得低利率融資，而負(fù)債水平過高或規(guī)模偏小的房企往往在融資層面不占優(yōu)勢。當(dāng)然在今年房地產(chǎn)融資整體偏緊的大背景下，對于資金渴求度越高的房企，往往融資利率更容易偏高。

以鴻坤為例。據(jù)其半年報數(shù)據(jù)顯示，截止2019年6月底，鴻坤地產(chǎn)總負(fù)債達(dá)479.29億元。其中，流動負(fù)債合計達(dá)380.74億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 33.9億元，速動比率為0.44。而據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)整理發(fā)現(xiàn)，近年來，鴻坤地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率呈上升態(tài)勢，2016年-2019年上半年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為 78.39%、79.12%、79.38%和 79.02%。

而泰禾集團(tuán)因深陷流動性危機(jī)，今年以來不僅頻頻出售項目回款，其發(fā)行的美元債利率也均高于10%，遠(yuǎn)高于去年平均水平。

其實，根據(jù)同策研究院統(tǒng)計，今年以來，當(dāng)代置業(yè)(HK：01107)、泰禾、融信中國(HK：03301)、中南建設(shè)(SZ：000961)、中國恒大(HK：03333)等多家房企美元融資成本超過10%，超過10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個例。

首開股份、陽光城探索融資新形勢

“雖然9月房企融資金額有所回暖，但房企仍面臨著融資艱難的困境。房企采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，以拓寬融資渠道?！蓖哐芯吭宏愲治鲋赋?。

今年4月19日，中央政治局會議重申 “房住不炒”的定位，被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)信貸收緊的標(biāo)志;此后5月，住建部將房企利用銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等現(xiàn)象列入整治范圍的銀保監(jiān)會23號文;國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，對房企境外發(fā)債做出限制，要求房企發(fā)債“只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”。在此前后，銀保監(jiān)會也進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)信托資金的監(jiān)控。

面對境內(nèi)外融資環(huán)境的全面收緊，為獲取更多資金，各大房企不得不采取多元化的創(chuàng)新型融資方式。

9月27日，首開股份發(fā)布公告表示，旗下子公司首開中庚投資擬向生命保險資產(chǎn)管理有限公司申請8億元保債計劃，期限2年。由首開股份提供全額全程擔(dān)保。據(jù)了解，保債計劃屬于房企非標(biāo)債權(quán)的一類融資形式(非標(biāo)債權(quán)還包括信托、私募交管計劃等)，發(fā)起方為保險資產(chǎn)管理公司，通過發(fā)行投資計劃受益憑證，向保險公司等委托人募集資金，一般來說，保債計劃具有期限長、成本低的優(yōu)勢。

這種融資形式是否能夠適用于所有企業(yè)?中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，保債計劃的適用面相對較窄，主要是針對重點基礎(chǔ)設(shè)施和大型國企、保障房等收益穩(wěn)定、資信評級較高、涉及不動產(chǎn)和不動產(chǎn)金融的企業(yè)和項目。這種融資形式雖然具有期限靈活，成本較低，資金運用監(jiān)管較為靈活，不占銀行貸款額度且不受銀行貸款額度限制等優(yōu)點，但是對企業(yè)的資信水平要求很高，一般要求債信主體評級至少要達(dá)到AA+以上，且對增信條件要求嚴(yán)格，因此反過來也限制了保債計劃這一金融工具的適用范圍和適用面。

柏文喜直言，首開發(fā)行的此筆保債計劃對于一般房企而言，可以研究和學(xué)習(xí)，但是并不具備廣泛的借鑒意義。

除此之外，陽光城通過的一筆委托貸款，同樣備受市場關(guān)注。9月6日，陽光城為旗下持有100%權(quán)益的子公司長興萬益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔(dān)保。據(jù)了解，作為擔(dān)保條件，陽光城參股子公司啟東光勛房地產(chǎn)名下的土地需要提供抵押，啟東光勛房地產(chǎn)100%股權(quán)提供質(zhì)押。同策研究院指出，該筆委托貸款是其監(jiān)測以來，繼2018年1月后發(fā)生的第一筆委托貸款。

張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，委托貸款具有相對靈活、適用范圍較廣泛的特點，這種形式在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域較為常見，從嚴(yán)格意義上來說還是直接融資，銀行只是起到中間作用。面對藍(lán)鯨房產(chǎn)該種融資形式市場少見的質(zhì)疑，張波補(bǔ)充道，近年來，經(jīng)國家監(jiān)管，商業(yè)銀行發(fā)放委托貸款條件頗嚴(yán)。同時，由于貸款風(fēng)險由委托人承擔(dān)，想要找到合適出借人的難度較大。其利率一般也會高于銀行等金融機(jī)構(gòu)的同期水平。

柏文喜表示，雖然委托貸款完全是市場化行為，但由于其特殊性，要求房企的現(xiàn)金流狀況比保債計劃更好一些、資信評級要高，委托人才可能將自有資金以委托貸款的形式借給它。那種現(xiàn)金流緊張，財務(wù)風(fēng)險較高的房企比較難以獲得委托貸款。同時小房企資信差，低成本拿到委貸的可能性很小。

不難看出，無論是主流融資形式還是采取多元化融資方式，資本均在流向規(guī)模大、評級高、現(xiàn)金流保障系數(shù)高的企業(yè)。而隨著融資能力的差異體現(xiàn)，房企間格局或也面臨著新的洗牌。接下來，市場融資形勢將會如何演變，房地產(chǎn)企業(yè)又將采取何種方式增厚手中資金，藍(lán)鯨房產(chǎn)將會持續(xù)關(guān)注。